« On ne prête qu’aux riches », dit un proverbe. « Aujourd’hui, face à l’augmentation des taux d’intérêt, face au contexte inflationniste, cet adage prend tout son sens. Dans le pays de Montbéliard, près de la moitié des prêts immobiliers ou à la rénovation seraient refusés par la banque », expose Martial Bourquin, maire socialiste d’Audincourt dans un communiqué, le 19 septembre dernier. Il est particulièrement en colère. Déjà, parce que la ville d’Audincourt finance un programme de soutien à la rénovation de logements en centre-ville, l’Opah RU : un dispositif co-financé par l’Etat. Mais à cause des refus de prêt, impossible de faire vivre ce dispositif, explique-t-il. « Nous mettons des moyens considérables pour que les particuliers puissent rénover leur logement. Mais nous sommes sur quelque chose de stagnant et nous perdons un temps considérable », s’alarme-t-il.
Ce dispositif, dans le détail, permet de faire financer jusqu’à 70% de ses travaux de rénovation par l’État et la Ville. Aussi, le dispositif permet d’obtenir une défiscalisation importante si un acquéreur achète un bien sur lequel il fait des travaux de rénovation énergétique pour le remettre en location. Aujourd’hui, le dispositif ne vit pas. Aussi, Martial Bourquin s’inquiète pour la suite : d’ici un à deux ans, les travaux de rénovation pourraient être obligatoires, tance-t-il. Et ce, cette fois, sans aucune aide.
Pas moins de prêts, mais une décélération récente
Dans son communiqué, il dénonce l’envolée des taux d’intérêt et les taux d’usure, devenus inadaptés. Des données que Marie-Claire Staquet, directrice départementale du Territoire de Belfort de la Banque de France, décrypte. Le taux d’usure est un taux-plafond au-dessus duquel les banquiers ne peuvent pas valider les dossiers, ni prêter des sommes. Il prend en compte les taux d’intérêt, les charges et les frais de dossier, de courtier et encore le coût de l’assurance emprunteur. « Le but est de protéger les emprunteurs », précise-t-elle. Il est calculé tous les trois mois, sur la moyenne des taux, en ajoutant un tiers. Le problème est que la remontée des taux d’intérêt, en ce moment, peut être rapide. Et le taux d’usure, lui, reste figé sur les données précédentes pendant trois mois. Les emprunteurs peuvent se retrouver bloqués à cause de cela et doivent attendre que le taux d’usure soit recalculé pour espérer pouvoir emprunter.
Pour autant, elle remet les choses en perspective : en ce moment, les taux d’intérêt sont toujours plus bas que la moyenne, malgré leur envolée. « Nous sortons d’une période, depuis 2016, où les taux étaient anormalement bas.» Ce qui choque, pour elle, c’est la vitesse de la remontée des taux d’intérêt. « Cela crée un effet de décalage.» Aussi, en observant les graphiques partagés par la Banque de France, on observe que les crédits immobiliers progressent sur un an glissant, même mieux que l’an passé. « Il n’y a pas moins de prêts acceptés qu’avant. Par contre, on observe une décélération de la croissance, récente », analyse Marie-Claire Staquet.
Une donnée qui se superpose « au manque de visibilité sur 2023 qui met un frein aux projets », expose la directrice départementale de la Banque de France. Notamment à cause de la crise de l’énergie en cours cette année. Il y a, aussi, un autre frein, reconnaît-elle. Les nouvelles règles du Haut conseil de la stabilité financière (HCSF) depuis début 2022. « Pour protéger les emprunteurs, les banques se sont vu imposer des règles qui étaient autrefois des recommandations.» Parmi celles-ci : les mensualités des emprunteurs ne doivent pas dépasser 35% des revenus. Aussi, le prêt doit être au maximum de 25 ans pour un logement déjà construit.
Des banques qui ne font plus d’offres
Un courtier du nord Franche-Comté, qui ne souhaite pas lever l’anonymat, est particulièrement remonté contre les banques. Comme Marie-Claire Staquet, il constate que les nouvelles règles du Haut conseil de la stabilité financière ont eu un effet sur le marché. Au-delà des deux premières conditions expliquées par la directrice départementale de la Banque de France, il relève aussi qu’il faut, désormais, que les emprunteurs aient un apport d’au moins 8% de l’investissement. Des données qui bloquent le marché. « Les banques peuvent déroger à ces règles pour maximum 20% des dossiers. Et il y a des contrôles stricts », précise-t-il;
Il revient aussi sur le taux d’usure. « Avant, nous n’en entendions pas parler. En 15 ans, je n’ai jamais eu de souci. C’était même une initiative saluable » Mais avec la hausse des taux d’intérêt, les choses ont changé. Aussi, il constate que les assurances ont tendance à grimper avec l’inflation. « Au-dessus de 35 ans, les assurances sont très chères. Et puisque le taux d’usure prend en compte ce paramètre, les emprunteurs passent au-dessus des limites autorisées. Même des gens aisés », explique-t-il. « Certains clients que j’ai eus, même avec 100 000 euros d’apport, n’ont pas obtenu leur prêt », image ce courtier.
Il rit jaune quand on lui dit que le nombre de prêts acceptés ne baisse pas. « C’est normal ! Les banques ne montent même plus de dossiers. Donc il n’y a pas de refus.» Un dossier sur deux n’est pas présenté, selon lui. Il relève aussi que certains réseaux ne distribuent plus de crédits du tout.
Un mois pour monter le dossier
Le 1er octobre, le taux d’usure a été recalculé. Il est remonté à 3,030 %. Ce qui est plus adapté aux taux d’intérêt actuels, contrairement à fin septembre, où tout était bouché. Mais si les taux d’intérêt remontent, il sera à nouveau bloqué avec ces dossiers, tance-t-il. « Là, nous avons environ une fenêtre de tir d’un mois pour remonter des dossiers avant que les taux d’intérêts ne repartent à la hausse. C’est de la folie.»
Pour tenter de rester sous la barre du taux d’usure, il propose, parfois, des assurances moins chères à ses clients par le biais d’assureurs avec qui il peut avoir des partenariats. « Mais les banques mettent la pression aux emprunteurs pour prendre l’assurance chez eux. Sinon ils n’octroient pas le prêt. Ils pensent à leur marge », souffle ce courtier. Résultat : les jeunes d’environ 25 ans ne peuvent pas acheter, explique-t-il. « Cela me hérisse les poils quand je sais que je pourrais avoir une solution.»
Pour lui, les banques doivent faire un effort pour retrouver un niveau normal. « S’il n’y a pas de ventes, il n’y a pas de travaux. On casse une boucle et l’économie.» Il faudrait, pour juguler le problème, réviser le calcul du taux d’usure, selon lui. Un avis partagé par Martial Bourquin : « Il faut que chacun prenne sa part. La révision du taux d’usure doit être accompagnée d’un engagement des banques à ne pas profiter de la situation. Le système bancaire doit permettre à chacun d’accéder à la propriété avec des taux raisonnables.»
Interrogée sur la révision du taux d’usure, la Banque de France explique avoir été « très sollicitée sur la question ». « Il y a une forte pression pour que le mode de calcul soit révisé. Aujourd’hui, nous y sommes très attentifs mais pour l’instant, nous ne constatons pas de baisse de volume des prêts », explique-t-elle. Pas question pour le moment, donc, de changer le mode de calcul. De quoi rendre inquiet Martial Bourquin : « Avec tout cela, nous allons vers une récession », présage-t-il.
