La chambre interdépartementale des notaires de Franche-Comté édite chaque année, à la rentrée, une analyse des marchés de l’immobilier. Dans le Territoire de Belfort, le marché de l’ancien est plus dynamique que le neuf.
La chambre interdépartementale des notaires de Franche-Comté édite chaque année, à la rentrée, une analyse des marchés de l’immobilier. Dans le Territoire de Belfort, le marché de l’ancien est plus dynamique que le neuf. Analyse avec maître Thierry Boillod, notaire à Belfort et en charge de l’observatoire de l’immobilier dans le secteur.
On enregistre un volume de ventes de + 9,2 % pour les appartements anciens et de + 10,3 % pour les maisons anciennes dans le Territoire de Belfort entre fin mars 2018 et fin mars 2019. Qu’est-ce que cela traduit ?
Cela traduit la poursuite de la confiance des ménages dans l’immobilier et dans l’économie locale. Nous observions déjà une hausse similaire l’année dernière, d’environ + 10 % des volumes de transactions. Cette tendance est soutenue par des taux de crédit immobilier qui restent très bas, qui incitent et donnent la possibilité à de nombreux ménages d’acheter.
Qu’observe-t-on sur les prix, dans la catégorie des appartements anciens ?
Le volume est toujours à la hausse, mais le prix de vente médian est en légère baisse cette année, avec un recul de 4,5 %. Cela veut dire que les acquéreurs ont porté leur choix vers des biens de valeurs un peu plus faibles. Le prix médian de vente se situe à 73 800 euros, soit 1 120 euros le m2, pour le département.
Est-ce que cela témoigne d’une dévaluation des biens ?
Ce n’est pas forcément le symbole d’une perte de valeur des biens, puisque ce n’est pas le même bien qui a perdu 4,5 % ; ce sont les acquéreurs qui ont dirigé leur choix vers des biens plus faibles.
Ou plus petits…
Ou plus petits, tout à fait, car c’est lié.
Les prix médians sont en-deçà de la moyenne régionale (1 500 euros le m2) et de la valeur observée il y a dix ans (2 300 euros le m2). Qu’est-ce que cela traduit pour le Territoire de Belfort ?
Il y a 10 ans, toutes les régions ont vu leurs prix médians baisser de manière brutale. La province, de manière générale, a rattrapé les prix médians observés il y a 10 ans, mais c’est variable. En Bourgogne-Franche-Comté, on n’a pas forcément rattrapé ce niveau. Cela montre que, même s’il y a un volume important de ventes, que le marché est fluide et stable, les prix n’augmentent pas. Les biens se vendent, mais il faut qu’il soit à leur juste prix. Il n’y a pas de tension sur ce marché.
Observe-t-on des disparités entre Belfort et ses alentours ? Et à l’intérieur même de Belfort, entre les quartiers…
Même si la tendance est homogène, à l’intérieur du département, il y a des différences. Dans la couronne belfortaine, le prix médian des appartements anciens a baissé cette dernière année, se situant à 85 000 euros (- 10 %). Dans le secteur de Delle il se situe à 74 000 euros (- 18 %). En revanche, ce prix a augmenté de 3,8 % dans Belfort centre, passant de 1 130 euros à 1 200 euros le m2. Dans Belfort, la fourchette va de 650 euros le m2 de prix médian, secteur des Résidences, à 1 200 euros le m2, au centre-ville de Belfort. Pour comparer avec les départements voisins, on est à 910 euros le m2 en Haute-Saône et à 1 610 euros le m2 dans le Doubs.
Quels constats faites-vous sur les maisons anciennes ? Un secteur du département est-il plus porteur ?
À l’échelle du département, le prix de vente médian est stable, à 160 000 euros, pour des maisons de 110 m2 habitable et 770 m2 de terrain. En Bourgogne-Franche-Comté, on a un prix de vente inférieur (130 000 euros). Dans le Haut-Rhin, on a un prix de vente médian de 210 000 euros. Dans le département, nous avons les prix de vente médian les plus importants dans les secteurs de Fontaine et de Rougemont-le-Château. Il y a des biens de plus fortes valeurs et des acquéreurs qui viennent d’Alsace. Le prix de vente médian s’établit à 171 000 euros (Entre 2010 et 2015, la population de ces secteurs a augmenté. Et un nouvel habitant sur cinq vient du Haut-Rhin, NDLR).
Qu’en est-il de la promotion immobilière ? Construit-on encore dans le Territoire de Belfort ? Si oui, qu’elle est cette offre ?
Nous avons observé la fin du dispositif Pinel. Nous avons néanmoins observé une reprise de la construction dans le neuf, avec une augmentation du nombre de constructions de logements neufs dans le Grand Belfort. En 2018, 297 constructions de nouveaux logements, maisons et appartements confondus, ont été lancées, contre 175 en 2017 (soit une hausse de près de 70 %). Concernant les appartements neufs, des programmes immobiliers se font. Il y a une demande. Les promoteurs comprennent qu’il faut calibrer leurs produits. Ils font des opérations de taille plus petites. Ils sont plus prudents, font attention aux charges qui pourraient y avoir dans les copropriétés. Dans les programmes neufs, on a un prix de vente médian, à Belfort, de 2 600 euros le m2, inférieur aux prix de la région comme Dijon, Besançon ou Mulhouse, où l’on est plus aux alentours des 3 000 euros le m2.
Qu’observe-t-on dans les constructions de maisons ?
Sur les nouvelles constructions, le nombre de constructions est en hausse. Il y a une dynamique. Ce type de constructions s’accompagne de la vente des terrains à bâtir. Dans le département, le prix de vente médian de ces terrains à bâtir reste stable, à 52 100 euros, soit 80 euros le m2, pour une superficie médiane de 740 m2. Les terrains qui se vendent le plus sont des terrains qui font entre 6 et 9 ares (40 % des ventes), suivis des terrains inférieurs à 6 ares (25 % des ventes). Le coût moyen d’une maison neuve dans le Territoire de Belfort, c’est environ 175 000 euros, auquel on ajoute le prix de vente du terrain. On dépasse les 220 000 euros, alors que l’on a vu que dans l’ancien, le prix de vente médian est de 160 000 euros pour une maison ancienne. Cela reste plus attractif pour les acquéreurs d’acheter dans l’ancien, même s’il y a des travaux à réaliser. Le neuf reste intéressant car on observe une augmentation des constructions. C’est qu’une demande est là et une offre de terrain également.
Le notaire, conseiller en patrimoine immobilier
Le notaire effectue des missions de service public, payé par le client. Au nom de l’État, il certifie un achat et une vente. Il est connu, notamment, pour les frais notariés. Dans la région, pour une vente oscillant entre 100 et 300 000 euros, les frais de notaire représentent environ 8 % du montant. 6 % correspondent à des impôts transmis à l’État, 1 % correspondent aux coûts de demandes de pièces et 1 % correspondent à la rémunération de l’étude notariale, qui suit le dossier. « Ce barème de l’État est le même partout, insiste maître Thierry Boillod, dans un souci d’égalité d’accès au droit du citoyen. » Mais le travail des notaires ne s’arrête pas aux frais. Ils communiquent de plus en plus et revendiquent une image d’expert de l’immobilier. « Nous avons un vrai conseil à apporter », explique le notaire belfortain. Les notaires sont, initialement, des spécialiste de la famille. Les solliciter dans le cadre d’une acquisition permet de profiter de leurs conseils dans la volonté de constituer un patrimoine et d’évoquer les transmissions, notamment dans des contextes de familles recomposées. Achète-t-on seul ? Fait-on une société civile immobilière (SCI) ? Comment prépare-t-on le partage et la transmission en cas de décès ou de séparation ? Qui est concerné ? « L’objectif est d’éviter les situations de blocage », explique maître Thierry Boillod. Lorsqu’un membre du couple s’engage aussi dans le rachat d’une entreprise, questionner la place de ce projet dans le patrimoine familial est important.
